牛征 任強 （西安普邁項目管理有限公司 710065）
（已在《建設監(jiān)理》雜志2022.4期上發(fā)表）
摘要：隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，建設單位對工程質量、進度和安全的要求逐漸提高。傳統(tǒng)的質量管理模式一般采用施工單位自行控制和監(jiān)理單位監(jiān)督控制的模式，現(xiàn)在大型房地產企業(yè)引進專業(yè)的第三方評估單位進行管控。第三方評估不僅能夠提高工程質量、進度和安全，還能夠提高監(jiān)理工作質量和管理水平。結合幾個項目分析了在第三方評估模式下的監(jiān)理工作，對在該模式下開展監(jiān)理工作具有一定的參考意義。
關鍵詞：第三方評估；工程質量；監(jiān)理工作
0 引言
隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的大型房企聘請了第三方評估單位定期（通常每季度一次）對各區(qū)域項目在實測實量、觀感質量、防滲漏、防空鼓開裂、樣板管理、材料檢查、監(jiān)理行為、安全文明、重點關注項、甲方管理行為等方面進行全面的檢查、分析、評估。第三方評估對工程質量、安全和進度全面檢查，指出工程實體存在的問題、安全隱患和進度風險以及各單位日常管理的不足，同時提出各方面改進完善的意見和建議并量化打分在區(qū)域及全國排名。第三方評估旨在通過評估檢查，全面提高工程質量、降低和消除安全隱患、降低延期交付的風險。
1 第三方評估內容
第三方評估機構主要結合房地產企業(yè)對項目的管理要求，制定各施工階段的評估檢查內容及標準。整個第三方評估體系共分為四個階段：地基與基礎、主體結構（土建）、裝飾裝修（精裝）和交付評估。地基與基礎階段主要檢查安全文明，土建階段主要檢查實體質量、管理行為、安全文明；裝飾裝修階段主要檢查各分項工程質量及安全文明；交付評估階段為品質排查及功能使用檢查。本項目評估檢查內容，實體質量占比為55%、管理行為占比為35%、安全文明占比為10%（以毛坯項目檢查項占比為例）。
1.1實體質量
實體質量分為實測實量和觀感質量。實測實量占實體質量的70%，在土建評估過程中實測實量主要為檢查主體工程、砌體工程、抹灰工程、安裝工程、外立面和公區(qū)裝修等。觀感質量占實體質量的30%，分別為混凝土、砌筑、抹灰、安裝、外立面和公區(qū)觀感質量。
1.2安全文明
安全文明分為安全生產和文明施工。安全生產占安全文明的70%，分為模板支撐及腳手架、“三寶四口五臨邊”、臨時用電、大型機械、施工機具、基坑及消防防火、方案措施；文明施工占安全文明的30%，分為工完場清、材料堆放、場容場貌、辦公/生活區(qū)。
1.3管理行為
管理行為分為防滲漏管理，空鼓、開裂，樣板管理，材料檢查，監(jiān)理行為。防滲漏管理占管理行為的40%，分別為地下結構、地上工程、屋面工程、資料管理四個方面。地下結構分為滲漏開裂、止水螺桿、止水鋼板（止水條）、預埋件、防水質量；地上工程分為結構裂縫、外墻防滲漏節(jié)點、外門窗洞口、廚衛(wèi)間、陽臺、公共部位；資料管理分為防滲漏方案、試驗與記錄（閉水試驗、淋水試驗、雨后滲漏檢查）。監(jiān)理行為分為項目監(jiān)理機構人員管理、方案的審查及日常管理三大項，占管理行為的35%。人員管理分為人員配備情況、配備監(jiān)理人的能力情況。日常管理分為工序旁站、周質量安全檢查、材料驗收見證取樣、監(jiān)督功能性試驗、對圖紙和變更的管理、實體實測實量。
1.4重點關注項
重點關注項分為結構安全、砂漿強度、滲漏、成品保護、方案管理、安全管理和進度管理。針對結構安全、砂漿強度、滲漏、安全管理方面違反檢查標準的將依據(jù)“拉閘”機制,令其全面停工。重點關注項亦是第三方評估過程中重中之重，日常工作需作為把控的重點。
2 監(jiān)理行為
2.1 監(jiān)理人員管理
在項目監(jiān)理機構人員管理方面，正常情況下應該按照合同約定分專業(yè)配備足夠的監(jiān)理人員，只有人員配備到位了才有可能做好監(jiān)理工作。目前由于市場競爭激烈、刻意壓價低價中標等原因，項目開工后未能按照合同約定人員配備，甚至出現(xiàn)監(jiān)理人員嚴重不足的問題。在類似情況下，監(jiān)理中的各項工作是無法達到評估檢查的基本要求，更不可能在評估過程中將監(jiān)理工作做好。本項目監(jiān)理人員按照合同約定配置齊全。
監(jiān)理單位按照合同約定人員配備且必須要持證上崗。在監(jiān)理過程中監(jiān)理機構人員原則上不得更換，需要更換的必須至少提前7天提出且經過建設單位書面同意后方可更換。項目監(jiān)理機構按照評估要求做好監(jiān)理人員的日常管理工作，做好詳細的書面記錄。這也是評估過程中對監(jiān)理人員的一項考核。
人員管理方面還包括監(jiān)理人員的能力測試，主要測試對設計圖紙、現(xiàn)場施工、管理制度、現(xiàn)場進展情況、實測考核的熟練掌握程度等內容。這就需要監(jiān)理人員在日常監(jiān)理工作中對設計圖紙、施工現(xiàn)場進展情況、管理制度熟記于心。實測工具實操手法考核對大部分監(jiān)理人員來說屬于薄弱項，在日常監(jiān)理工作中監(jiān)理人員實操比較少甚至自始至終未使用實測工具實操過。筆者經歷過的評估中該項也是失分最多的。因此，在日常監(jiān)理工作中，總監(jiān)應該及時督促監(jiān)理人員對實測工具進行學習使用，要達到熟練準確操作的程度。在熟練運用實測工具的同時，必須熟練準確對測量工具校對。該項工作在日常工作中是容易忽視的，監(jiān)理人員應該加強學習。在日常實測工作開始前先進行校尺，養(yǎng)成先校尺再實測的習慣，同時要達到準確熟練的程度。
為加強監(jiān)理人員能力測試的力度，總監(jiān)應不定期對監(jiān)理人員進行內部考核，包括設計圖紙、現(xiàn)場施工、管理制度、現(xiàn)場進展情況、實測考核等方面，對未能熟練掌握的監(jiān)理人員要求其加強學習。通過不斷的考核，監(jiān)理人員能夠達到準確熟練掌握的程度，為評估考核檢查打好基礎。
2.2 方案審核管理
施工方案是指導現(xiàn)場施工的基礎性資料，在整個過程中應該始終保持方案先行的原則。分項工程開始前監(jiān)理應對各專項施工方案進行詳細的、全面的審查審核，同時加強對施工方案的管理力度。
（1）方案未審批完成，不允許開始施工。
（2）方案編制依據(jù)需完整，不允許出現(xiàn)過期規(guī)范、標準。
（3）方案編制內容需齊全完整，禁止直接套用其他項目的方案。
（4）方案內容必須具有針對性并結合本工程特點，切實能夠指導施工。
（5）方案審批各單位需意見明確、簽章齊全。
（6）超危大工程方案需經過專家論證，需明確體現(xiàn)專家論證意見對應的修改內容。
（7）實際施工需與方案內容一致，禁止隨意改動。如需調整的必須重新報審。
（8）各階段各專項施工方案進行編號形成方案臺賬，在施工過程中進行動態(tài)管理。
2.3 工序旁站管理
在工序旁站管理方面，監(jiān)理應根據(jù)審批通過的月施工進度計劃編寫整月的監(jiān)理旁站計劃。監(jiān)理月旁站計劃按土建工程、安裝工程、危大工程等內容以周為時間軸進行拆分，同時明確旁站責任人。經總監(jiān)審核后上報建設單位項目部審核簽字確認。確認后，周旁站計劃分專業(yè)根據(jù)具體實施時間組織旁站。
整個項目的監(jiān)理旁站中，混凝土澆筑旁站頻次最高且次數(shù)最多，各旁站人員除按照規(guī)范要求實施旁站外，需及時采用水印相機將旁站過程關鍵工作拍照留存。比如在砼澆筑旁站過程中留存6張旁站水印照片，分別為潤管砂漿排出、商品砼坍落度實測、澆筑過程振搗、同養(yǎng)標養(yǎng)試塊制作、混凝土澆筑收面、混凝土養(yǎng)護。旁站照片附在旁站記錄背面，形成完整的旁站記錄信息。這樣能夠更詳細、準確的體現(xiàn)在旁站過程中的監(jiān)理工作。其他需要旁站的工序，在旁站過程中以同樣的方式留存旁站照片與旁站記錄合并留存。采用旁站記錄后附帶水印的旁站照片，不僅能夠準確的體現(xiàn)當時的旁站工作，同時能夠有效的避免旁站記錄候補的現(xiàn)象。要做到旁站計劃、旁站記錄、監(jiān)理日志時間“三同步”。
2.4 安全、質量檢查管理
在質量、安全管理中，每周進行1次質量和安全檢查且每月不少于四次。每次檢查形成書面的檢查記錄，檢查記錄要圖文并茂且必須準確的反映出存在的問題，同時問題照片必須采用不可更改的水印相機拍攝，體現(xiàn)檢查的時間性。檢查記錄中需對應問題照片明確照片中存在的問題違反設計、規(guī)范、標準、圖集等相應條款，做到問題有依有據(jù)。每周檢查記錄亦需明確整改完成時間及負責對整改結果跟蹤檢查的責任人。整改回復必須做到回復照片整改前后對應，同位置、同角度且照片需帶時間水印。切實做到有檢查、有整改、有責任人、有復查，整個過程形成閉環(huán)，將存在的問題切實有效的整改到位。
2.5 材料驗收、見證取樣管理
（1）施工單位根據(jù)施工進度計劃上報材料進場計劃，審批通過后，監(jiān)理制定材料進場驗收、見證取樣計劃并報建設單位審批。
（2）材料進場后施工單位上報三方聯(lián)合驗收單并附帶齊全資料，申請監(jiān)理、建設單位驗收。
（3）材料驗收需三方同時在場，除核查品牌、合格證、質量證明文件外，需實測材料規(guī)格、型號等并留存相關的驗收水印照片，照片必須清晰可見，準確的反映相應信息。
（4）需要取樣復檢的原材料，監(jiān)理跟蹤見證取樣復檢并留存見證取樣照片。
（5）三方聯(lián)合驗收完成及時簽署意見，規(guī)整資料并形成完整的材料驗收、取樣臺賬。需復檢的材料在臺賬中明確取樣送檢時間并附送樣委托單，復檢報告形成后及時補充完善臺賬。
（6）材料進場計劃、驗收計劃、三方聯(lián)合驗收、材料進場臺賬形成完整閉環(huán)。
2.6 管理上墻
施工總平面圖、項目總進度計劃、材料/設備品牌、材料驗收計劃、監(jiān)理驗收計劃表、樓棟施工進度圖、晴雨表等在辦公室明顯位置張貼，并明確責任人動態(tài)管理，切實反映項目施工動態(tài)情況。樓棟施工進度圖還可以細分為混凝土澆筑、砌體、抹灰、地暖澆筑和門窗安裝等。各項動態(tài)資料不僅便于監(jiān)理人員對項目實際情況的動態(tài)掌握，而且便于建設單位隨時查閱相關信息，更有助于評估人員直觀的了解項目施工動態(tài)。
2.7 實測實量管理
不同施工階段，施工單位按照評估要求將各項實測實量數(shù)據(jù)完成后及時上報監(jiān)理。監(jiān)理人員根據(jù)上報的各項實測數(shù)據(jù)及合格率情況，按照30%左右的比例進行抽查復測數(shù)據(jù)真實情況，形成統(tǒng)一的實測實量復測記錄，并計算復測合格率及數(shù)據(jù)偏差原因分析。分析數(shù)據(jù)偏差出現(xiàn)的原因并協(xié)同施工單位制定相應的整改措施和改進控制措施，對超出允許偏差的，及時組織整改處理并二次復測直至達到滿足要求為止。
2.8 管理動作
（1）總包和分包單位進場后依據(jù)建設單位評估內容對項目部管理人員（可以延伸至班組）進行全面的宣貫學習、考核。
（2）要求施工單位在專項施工方案中增加評估的相關內容，作為質量控制的標準之一；要求班組技術交底嚴格執(zhí)行評估內容，同時作為自檢的標準之一。
（3）項目監(jiān)理機構每月不少于1次對評估體系內容學習并組織內部考試，對評估內容掌握情況查漏補缺。監(jiān)理人員只有對評估體系內容及標準熟悉掌握、熟記于心，才能在日常的監(jiān)理工作中靈活運用。
（4）項目監(jiān)理機構每周組織質量、安全檢查，嚴格按照評估體系內容進行檢查，認真落實問題的整改，協(xié)助施工單位對存在問題原因分析，制定改進措施。
（5）月末根據(jù)當月分部分項工程完成情況，組織各單位進行月度模擬評估檢查，嚴格執(zhí)行評估檢查標準，對各項內容檢查并打分。及時組織召開總結會議，對不符合要求的、丟分嚴重的進行原因分析，制定下一步的工作計劃及改進措施。正式評估前依據(jù)評估內容進行模擬評估和打分，自查自糾切實存在的問題，組織人員及時整改完善。
3 質量控制
第三方評估對工程各個階段的質量起到較大的推動和提升作用，對各個施工階段的細化管理起到很好的促進作用。在質量風險和投訴中滲漏是比較多的，如車庫滲漏、地下室滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外窗滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏等。如何有效控制滲漏是各單位在過程管控中重要工作之一。筆者所在項目外塑鋼窗滲漏控制，結合第三方評估相關要求和標準進行嚴格的控制，達到了比較理想的效果。措施如下。
（1）塑鋼窗安裝完成經驗收合格后，移交總承包單位進行底部及兩側150㎜內塞縫（本項目采用干硬性砂漿）。
（2）塞縫前將纏繞的包裝紙去掉，用砂漿將底部和兩側150㎜內塞實。
（3）移交門窗單位開始進行發(fā)泡膠施工，窗框安裝完成后一周內完成塞縫和發(fā)泡膠施工。
（4）發(fā)泡膠固化前采用手指或專用工具壓平，禁止采用刀片切割。
（5）塞縫完成24小時后開始外窗框塞縫淋水。
監(jiān)理跟蹤見證對外窗框塞縫進行淋水，按照一戶一表形成詳細的淋水記錄，滲漏的位置做好標識，整改完成后二次復淋。經過過程的有效控制，共計9059樘外塑鋼窗，塞縫淋水一次合格率達到了99.24%，復淋全部合格。
4 評估獎懲
為了確保實現(xiàn)各項目工程質量、工程進度及工程安全目標，地產企業(yè)針對第三方評估制度制定了一些列的獎懲管理制度。根據(jù)季度評估成績在集團和區(qū)域公司分別排名考核。筆者所在項目開發(fā)商為全國前20強，該房企的第三方評估考核獎罰分明，尤其是重點突出獎勵。在集團排名前三的，獎金額度以10萬元計，最高可達30萬元。除此之外，如果在整個項目過程中連續(xù)排名靠前的還會依據(jù)合同額的相應比例進行獎勵并入結算金額一并支付。區(qū)域公司對在區(qū)域排名前三的，獎勵施工單位分別為8萬、5萬、3萬，監(jiān)理單位分別為2萬、1.5萬、1萬元。排名靠后的同樣有嚴厲的處罰措施，除高額的處罰外，還會取消年度優(yōu)秀供應商的參評資格。如果連續(xù)排名靠后，將會限制投標。因此，無論是豐厚的獎金還是嚴厲的處罰，對施工單位、監(jiān)理單位都十分重要。這就促使各單位在過程中積極、認真地對待每季度第三方評估，促使各單位采取切實可行的措施提高施工質量、進度和安全。
5 結語
第三方評估不僅促進了工程質量、工程進度、工程安全的提升，還提高了施工單位和監(jiān)理單位的精細化管理水平。對建設單位來說，第三方評估很大程度的提高了項目的交付率、減少業(yè)主投訴率，同時對提高建設單位的質量口碑和品牌知名度有積極意義。該模式下對監(jiān)理的工作要求更嚴、對管理的要求更細化，有助于提高監(jiān)理的管理水平。應該不斷地探索、改進和完善監(jiān)理工作，力爭在第三方評估模式下更好地做好監(jiān)理工作，實現(xiàn)精細化的管理，提高整體的監(jiān)理服務水平。
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