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西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
關(guān)于印發(fā)《加強住宅工程質(zhì)量管理
提升住宅品質(zhì)的若干規(guī)定（試行）》的通知
市建發(fā)〔2021〕72號
各區(qū)、縣住建局，各開發(fā)區(qū)住建管理部門，各有關(guān)單位：
現(xiàn)將《加強住宅工程質(zhì)量管理提升住宅品質(zhì)的若干規(guī)定（試行）》印發(fā)你們，請嚴格遵照執(zhí)行。
西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2021年6月25日
加強住宅工程質(zhì)量管理提升住宅品質(zhì)的若干規(guī)定（試行）
為全面提升我市住宅工程品質(zhì)，維護人民群眾合法權(quán)益，貫徹國務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)的指導意見》（國辦函〔2019〕92號）文件精神，遵循“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”的建筑方針，強化住宅工程設(shè)計、建設(shè)、驗收等方面的質(zhì)量意識，完善各環(huán)節(jié)管理體系，特制定本規(guī)定。
一、總體要求
（一）新建住宅項目在開發(fā)前要優(yōu)先明確住宅品質(zhì)目標，要根據(jù)傳統(tǒng)文化、風俗習慣等科學合理制定住宅設(shè)計方案，努力完善住宅使用功能，提高住宅套內(nèi)面積利用率。
（二）新建住宅在滿足居住適用性的基礎(chǔ)上，要進一步注重安全性、實用性、耐久性、綠色環(huán)保性等品質(zhì)，總體性能要能夠滿足抗震、日照、采光、隔聲、節(jié)能、自然通風、無障礙使用、公共衛(wèi)生和居住方便的需要及后期便于使用管理的要求，小區(qū)總體規(guī)劃要注重交通流線設(shè)計，原則上做到人車分流。新建住宅小區(qū)應(yīng)采用先進的環(huán)保設(shè)施，應(yīng)進行固體廢棄物及垃圾分類管理。
（三）住宅戶型應(yīng)以人為本、功能合理、朝向良好、動靜分離，原則上做到室內(nèi)房間全明，室內(nèi)空間完整、空間利用率高，盡量使室內(nèi)空間“無梁無柱”。住宅標準層結(jié)構(gòu)層高不宜低于2.9米。除設(shè)置配套用房外，原則上在住宅標準層下設(shè)置管道夾層，夾層高度應(yīng)能滿足日常維護及維修。
（四）新建住宅要嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標準和規(guī)定，土地出讓合同約定須無償移交政府的公建配套設(shè)施要同步建設(shè)、同步驗收。
二、景觀綠化
（五）綠化景觀應(yīng)與建筑總平面圖和相關(guān)專業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，新建住宅沿城市道路綠化應(yīng)按照《西安市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計指導意見》（市政辦發(fā)〔2021〕3號）要求，宜布置對外開放的綠地（廣場）或口袋公園；單個地塊面積大于4萬平方米的住宅小區(qū)，應(yīng)沿城市道路布置不小于該地塊建設(shè)用地面積3%的綠地（廣場）或口袋公園，且寬度不少于8米。
（六）新建住宅小區(qū)整體園林綠化應(yīng)按照《西安市城市綠化條例》要求，綠地率應(yīng)不低于35%，其中集中綠地面積應(yīng)當不低于建設(shè)工程項目用地總面積的10%。
（七）新建住宅小區(qū)內(nèi)綠地景觀應(yīng)堅持以植物造景為主，合理布局、科學配置。植物選擇應(yīng)因地制宜、符合綜合功能要求。堅持適地適樹的原則，合理配置喬木、灌木花草、地被等植物類型，創(chuàng)造多種植物生存空間，營造物種豐富、配置合理、群落穩(wěn)定、景觀優(yōu)美、季相變化的植物景觀。
（八）建筑景觀應(yīng)充分考慮功能性，合理布置座椅、景亭、廊架、建筑小品等，并配設(shè)一定數(shù)量的活動場地及健身器材等設(shè)施。景觀與小區(qū)道路設(shè)計與海綿城市理念相結(jié)合，優(yōu)化園林道路、室外廣場的有組織排水，防止雨水倒灌。
三、公共區(qū)域
（九）機動車位及公共停車位應(yīng)按照《西安市建設(shè)項目停車位配建標準》（市政辦函〔2018〕252號）配置，并按規(guī)定要求預(yù)留充電樁建設(shè)條件。非機動車應(yīng)就近設(shè)置集中停放點，停放點應(yīng)具有遮雨措施，并配套電動車充電設(shè)施。
（十）住宅單元主出入口、人行通道和主要公共活動區(qū)域等場所均應(yīng)滿足無障礙通行要求。主出入口設(shè)置無障礙坡道，并且在坡道及出入口臺階兩側(cè)設(shè)置扶手；出入口地面采用防滑材料或設(shè)置防滑措施；小區(qū)內(nèi)部公共衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)無障礙衛(wèi)生間。
（十一）住宅單元門廳、地下室門廳、電梯廳等公共區(qū)域地面及墻面宜采用塊材鋪貼，地面應(yīng)具有防滑措施，墻面應(yīng)光滑平整、耐擦洗以及防腐蝕面層，頂棚應(yīng)設(shè)置吊頂或做白色涂料飾面，地下室門廳頂棚應(yīng)選用易維修、防霉材料，電梯門套應(yīng)選用美觀大方、安裝牢靠且抗沖擊材料。
（十二）住宅入戶門宜向戶外開啟，且不妨礙公共交通和相鄰戶門開啟，入戶門、公共通道及電梯應(yīng)能滿足常規(guī)家具進出。
（十三）地下車庫地面應(yīng)防滑、耐磨、不起砂，并配備相應(yīng)的指示牌、警示牌等交通標志，大型停車庫應(yīng)分區(qū)布局并進行交通流線設(shè)計；地下車庫出入口臨近住宅時，不宜正對居住空間，并應(yīng)采取有效的隔音降噪措施，出入口坡道應(yīng)設(shè)置隔音和防雨水罩棚。
四、外墻立面
（十四）建筑外墻立面應(yīng)尊重地域及歷史文化特點，體現(xiàn)居住文化并反映時代精神，造型應(yīng)簡約美觀，比例、尺度適當，色彩和諧并與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。沿城市主干道、濱水區(qū)域建筑外立面應(yīng)按照《西安市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計指導意見》（市政辦發(fā)〔2021〕3號）要求，進行公建化設(shè)計，建筑立面和屋頂結(jié)構(gòu)應(yīng)進行一體化隱蔽設(shè)計。禁止建設(shè)造型奇異的住宅建筑。
（十五）外立面空調(diào)室外機位設(shè)置應(yīng)便于操作安裝、檢修與維護，并與結(jié)構(gòu)一體化設(shè)計，室外機位距離安裝洞口或陽臺的水平距離不宜大于0.3米。如放置雙機或中央空調(diào)的設(shè)備平臺尺寸應(yīng)相應(yīng)增加。
（十六）外墻外保溫應(yīng)保證安全性、耐久性，鼓勵外墻外保溫采用建筑結(jié)構(gòu)保溫一體化技術(shù)，并保證外墻防水要求。
五、綠色建筑
（十七）新建住宅在綠色、節(jié)能、設(shè)計、建設(shè)、驗收等各個環(huán)節(jié)應(yīng)嚴格把控，應(yīng)符合《西安市綠色建筑創(chuàng)建行動工作方案》（市建發(fā)〔2021〕25號）的要求，按照綠色建筑基本級及以上等級進行設(shè)計、建設(shè)，并執(zhí)行《西安市居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DBJ61-164-2019），逐步提升新建住宅綠色建筑面積占比，鼓勵創(chuàng)建綠色生態(tài)小區(qū)。
（十八）鼓勵住宅建筑選用安全健康、環(huán)境友好、性能優(yōu)良的綠色建材，逐步提高城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建材應(yīng)用比例。
六、設(shè)施設(shè)備
（十九）在設(shè)有地下停車庫的住宅中，所有電梯均應(yīng)能?？康叵萝噹?，電梯轎廂內(nèi)凈高應(yīng)不小于2.4米，并按規(guī)范要求保證至少一部電梯為無障礙擔架電梯。電梯運行噪音治理應(yīng)滿足《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》（GB50118）的要求。
（二十）水泵房、換熱站、風機房、發(fā)電機房、電梯機房等設(shè)備用房，應(yīng)采取隔音降噪措施，所有機電設(shè)備應(yīng)優(yōu)先選用低噪聲型，并適當提高消聲減振措施。給水管道、消防管道、熱力管道等應(yīng)采取防止固體傳聲措施。
（二十一）住宅外窗應(yīng)優(yōu)先選用平開窗，底層住宅外窗以及開向樓梯間、走廊的外窗，宜采取防盜或報警措施。
（二十二）小區(qū)周界應(yīng)設(shè)置電子圍欄等入侵報警系統(tǒng)，內(nèi)部主要通道、小區(qū)出入口、單元出入口應(yīng)安裝晝夜型高清監(jiān)控攝像機。單元門應(yīng)安裝人像、刷卡一體門禁系統(tǒng)。樓宇對講系統(tǒng)宜采用彩色數(shù)字可視對講系統(tǒng)。
七、施工管理
（二十三）住宅工程在建設(shè)過程中應(yīng)嚴格控制建筑材料質(zhì)量，不得使用不合格的建筑材料。建筑材料在使用前應(yīng)嚴格按規(guī)范規(guī)定進行見證取樣送檢，未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料嚴禁使用。鼓勵對試樣采用二維碼唯一性標識技術(shù)實行信息化管理。
（二十四）地下室后澆帶、穿墻管、施工縫等位置應(yīng)加強防水處理；地下外墻混凝土施工應(yīng)采用工具式止水螺桿加固模板；地下室地面優(yōu)先采用固化耐磨、機械收光一次成型等施工工藝，提高地面耐久性；地下車庫的分區(qū)、分色標識應(yīng)清晰、明確。
（二十五）鼓勵小高層及高層住宅工程施工時采用鋁合金建筑模板系統(tǒng)，提高混凝土主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量；鼓勵采用激光測量儀、放線機器人等技術(shù)，提高測量定位精確度，保證房間建筑尺寸。
（二十六）外墻外保溫材料的保溫、防火性能應(yīng)進行嚴格檢測，基層處理、粘錨數(shù)量應(yīng)嚴格控制，在樓層防火隔離帶、門窗洞口等部位加強細部質(zhì)量控制，強化外墻外保溫施工現(xiàn)場實體檢測和隱蔽工程驗收管理，對重要部位驗收要留存相關(guān)影像資料。外窗與墻體連接部位應(yīng)采取有效可靠的防水密封措施，窗臺、腰線、挑板等部位排水坡度明顯，防止根部出現(xiàn)倒積水。
（二十七）室內(nèi)外回填土施工時應(yīng)分層回填，嚴格控制壓實度、灰土比例等指標，杜絕出現(xiàn)室內(nèi)外地面下沉、開裂等問題。
（二十八）住宅工程在施工中對易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié)，要制定防治質(zhì)量通病措施，在驗收時應(yīng)加強對質(zhì)量通病防治措施落實情況的檢查。
八、工程驗收
（二十九）鼓勵住宅項目在建設(shè)過程中以及在工程交付前，委托第三方機構(gòu)對施工過程、質(zhì)量控制等進行風險評估，完善質(zhì)量管控體系，降低工程建設(shè)質(zhì)量風險。
（三十）住宅工程在竣工驗收前，應(yīng)嚴格落實分戶驗收制度，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格，不得組織竣工驗收。
（三十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要完善質(zhì)量回訪和質(zhì)量投訴處理機制，及時處理保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題。
九、附則
（三十二）本規(guī)定自2021年7月1日起，新出讓土地的住宅工程在設(shè)計、建設(shè)、驗收階段嚴格遵照施行。
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